Adım adım ne yapmalısın
Tahmini süre: Belge hazırlığı 1-2 hafta, satış süresi 2-12 ay, tapu devri aynı gün
- Parselin kimliğini doğrulaTKGM Parsel Sorgu ve e-Devlet tapu bilgileri üzerinden il-ilçe-mahalle, ada-parsel, yüzölçümü, nitelik (arsa, tarla, bağ, zeytinlik) ve hisse oranını çıkar. Tapudaki nitelik ile sahadaki kullanım farklıysa alıcı bunu mutlaka fark eder.
- İmar durumunu belgeleBelediye sınırlarındaysa belediyeden imar durumu belgesi (imar çapı), dışındaysa il özel idaresinden görüş al. Belge; parselin imar planındaki fonksiyonunu, TAKS/KAKS değerlerini, yapılaşma şartlarını ve yola cephesini gösterir. İlanın en değerli bilgisi budur.
- Kısıt ve şerhleri kontrol etİpotek, haciz, irtifak, kamulaştırma şerhi, 2/B kaydı, orman veya mera vasfı, zeytinlik statüsü, sit alanı ve askeri yasak bölge kısıtlarını sorgula. Bu kısıtların çoğu satışı engellemez ama fiyatı ve alıcı kitlesini kökten değiştirir.
- Tarım arazisi kısıtlarını kontrol etNitelik tarla ise, tarım arazilerinin belirlenen bölünemez büyüklüğün altına düşecek şekilde bölünerek satılması mümkün değildir. Hisseli devirlerde de kısıt uygulanır. Satıştan önce İl/İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü'nden parselin durumunu teyit ettir.
- Hissedar varsa önalım hakkını yönetPaylı mülkiyette payını dışarıdan birine satarsan diğer paydaşlar önalım (şufa) davasıyla o payı aynı bedelle kendilerine geçirtebilir. Satıştan sonra noter aracılığıyla paydaşlara bildirim yapılması, dava açma süresini işletmeye başlatır ve belirsizliği bitirir.
- Sınırları netleştirSınır uyuşmazlığı şüphesi varsa kadastro müdürlüğünden aplikasyon (yer gösterme) hizmeti al. Alıcıyı araziye götürdüğünde köşe noktalarını gösterebilmek, satışı ciddi biçimde hızlandırır.
- Fiyatı emsalle belirleAynı mahallede, benzer imar durumundaki parsellerin metrekare fiyatlarını topla. Yola cephe, köşe parsel olma, altyapı (elektrik-su-yol), eğim ve şehir merkezine mesafe metrekare fiyatını belirgin biçimde değiştirir. Farklı imar durumundaki parselleri kıyaslama.
- İlanını bilgiyle doldurBaşlıkta ilçe, mahalle, metrekare ve imar durumu olsun. Açıklamaya ada-parsel, yüzölçümü, imar fonksiyonu, TAKS/KAKS, yola cephe, altyapı durumu, hisseli mi müstakil mi, tapu niteliği ve merkeze mesafe yaz. Uydu görüntüsü ve köşe noktalarının işaretlendiği bir kroki ekle. Rotamda'da ilan ücretsizdir ve ilan haritada konumuyla birlikte görünür — arsada konumun kendisi ürünün yarısıdır.
- Alıcıyı sahaya götürCiddi alıcı araziyi görmek ister. Gitmeden önce imar belgesinin ve tapu kaydının bir nüshasını hazırla; yerinde soruları belgeyle yanıtlamak, pazarlık gücünü artırır.
- Tapuda devri yap, parayı banka üzerinden alWeb Tapu üzerinden başvuru oluştur, harcı gerçek satış bedeli üzerinden yatır, randevu gününde devri tamamla ve ödemeyi devirle eş zamanlı, banka kanalıyla tahsil et.
Arsa satışında istenen belgeler
| Belge | Nereden | Neden önemli |
|---|---|---|
| Tapu senedi / ada-parsel | Elinde, Web Tapu, TKGM | Parselin kimliği |
| İmar durumu belgesi (imar çapı) | Belediye / il özel idaresi | Alıcının ilk sorduğu belge |
| Emlak vergisi rayiç değer belgesi | Belediye | Harç hesabında taban değer |
| Emlak vergisi borcu yoktur yazısı | Belediye | Borç varsa devir yapılmaz |
| Tarım arazisi uygunluk görüşü | İl/İlçe Tarım ve Orman Md. | Tarla vasıflı parsellerde bölünme kısıtı |
| Kadastro aplikasyon krokisi | Kadastro müdürlüğü | Sınır uyuşmazlığını önler |
| Kimlik kartı | — | Devir için zorunlu |
Miras yoluyla gelen parselde önce veraset ilamı ve intikal, sonra satış yapılır. Vekaletnamede taşınmaz satış yetkisi açıkça yazılı olmalıdır.
Arsanın değerini ne belirler?
- İmar durumu: konut, ticaret, sanayi, turizm veya tarım fonksiyonu metrekare fiyatını kat kat değiştirir. İmarsız arsa ile imarlı arsa aynı ürün değildir.
- Emsal (KAKS) ve taban alanı katsayısı (TAKS): parselde kaç metrekare inşaat yapılabileceğini belirler; yatırımcı fiyatı buradan hesaplar.
- Yola cephe ve cephe uzunluğu: cephesiz parsel yapılaşamaz, yalnızca birleştirme değeri taşır.
- Altyapı: elektrik, su, kanalizasyon ve stabilize/asfalt yol erişimi.
- Eğim ve zemin: dik eğim ve zayıf zemin, inşaat maliyetini artırdığı için arsa fiyatını düşürür.
- Hisseli mi müstakil mi: hisseli tapu hem kredi çıkmasını zorlaştırır hem alıcı havuzunu daraltır.
- Mesafe: şehir merkezine, ana yola ve mevcut yerleşime uzaklık.
Harç ve vergiler
Tapu harcı, arsada da gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanır ve alıcı ile satıcı arasında paylaşılır; ayrıca döner sermaye hizmet bedeli ödenir.
Arsayı edindiğin tarihten itibaren beş yıl dolmadan satarsan değer artış kazancı vergisi doğabilir. Alış bedeli ÜFE ile endekslenir ve yıllık istisna düşülür. Miras yoluyla edinilen taşınmazın satışında bu vergi doğmaz.
Arsa alım satımını süreklilik arz edecek biçimde yaparsan faaliyet ticari kazanç sayılır ve tamamen farklı bir vergi rejimine girer. Yılda birden fazla parsel alıp satıyorsan mutlaka mali müşavire danış.
Dikkat: Arsa satışında tapuda bedeli düşük göstermek, alıcı sonradan satarken onun vergi yükünü büyütür ve senin için eksik harç, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi riski doğurur.
Arsa satışının klasik takıldığı yerler
- Harici senet: 'köy senedi', el yazısı sözleşme veya noterde düzenlenmemiş belgeyle yapılan arsa satışı geçersizdir; ödenen para dava konusu olur.
- Hisseli tapuda diğer paydaşların önalım davası — satış geri alınabilir.
- Tarla vasıflı parselde bölünemez büyüklük kuralı nedeniyle devrin reddedilmesi.
- Tapudaki nitelik ile fiili kullanımın uyuşmaması (tapuda tarla, sahada müstakil ev).
- Kamulaştırma şerhi veya imar planı değişikliği beklentisi — alıcıya bunu gizlemek sonradan tazminat davasına döner.
- Zeytinlik, mera, orman veya 2/B kaydı gibi statülerin geç fark edilmesi.
Sık sorulan sorular
Arsayı senetle satabilir miyim?
Hayır. Taşınmaz mülkiyeti yalnızca tapu müdürlüğünde düzenlenen resmi senetle geçer. El senedi, adi yazılı sözleşme veya 'köy senedi' ile yapılan satış hukuken geçersizdir; taraflar ödedikleri parayı geri isteyebilir ama tapu devri gerçekleşmez. Noterde yapılabilecek tek geçerli ön adım, satış vaadi sözleşmesidir ve o da mülkiyeti devretmez.
İmarsız arsa satılır mı?
Satılabilir, ancak alıcı kitlesi ve fiyatı belirgin biçimde daralır; kredi kullanmak da genelde mümkün olmaz. İlanda 'imarsız' bilgisini açıkça yazmak zorundasın — gizlemek satışın son anda bozulmasına ve tazminat talebine yol açar.
Hisseli tapulu arsamı satabilir miyim?
Kendi payını satabilirsin; diğer paydaşların onayı gerekmez. Ancak paydaşların önalım (şufa) hakkı vardır: satışı öğrendiklerinde dava açıp payı aynı bedelle kendilerine geçirtebilirler. Satıştan sonra noter aracılığıyla paydaşlara bildirim yaparsan dava açma süresi işlemeye başlar ve belirsizlik ortadan kalkar.
Tarla ile arsa arasındaki fark nedir?
Tapudaki nitelik farkıdır. Arsa, imar planı içinde ve yapılaşmaya açık parseldir. Tarla, tarımsal nitelikli arazidir; üzerine kural olarak konut yapılamaz, bölünmesi kısıtlıdır ve metrekare fiyatı çok daha düşüktür. 'İmara girecek' beklentisiyle satılan tarlalar, alıcının en sık mağdur olduğu alandır.
Arsamı satmadan önce imar durumu almalı mıyım?
Evet, kesinlikle. İmar durumu belgesi olmayan ilan, ciddi alıcı ve yatırımcı tarafından atlanır çünkü parselde ne yapılabileceği bilinmez. Belge belediyeden kısa sürede alınır ve satış süresini gözle görülür biçimde kısaltır.
Arsa satışı neden bu kadar uzun sürüyor?
Arsa, konuta göre çok daha dar bir alıcı havuzuna hitap eder ve alıcılar genellikle yatırımcıdır: imar durumunu, emsali ve ulaşımı hesaplayıp karar verirler. Süreci kısaltmanın en etkili yolu, alıcının soracağı tüm belgeleri ilanın içinde peşinen sunmaktır.
Arsa satışında değer artış kazancı vergisi var mı?
Edinme tarihinden itibaren beş yıl dolmadan satarsan doğabilir. Endekslenmiş alış bedeli ile satış bedeli arasındaki fark, yıllık istisna düşüldükten sonra vergilendirilir. Beş yıl sonrası satışta bu vergi doğmaz. Miras yoluyla edinilen parselde de doğmaz.
Bu rehber şu soruları yanıtlıyor:
- Arsamı satmak istiyorum ne yapmalıyım
- Arsa satarken hangi belgeler gerekli
- Hisseli tapu nasıl satılır
- Tarla satışında bölünme kısıtı nedir
- İmarsız arsa satılır mı
- Arsa satışında şufa hakkı nedir
- Arsamı nerede ilan verebilirim
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık değildir. Harç oranları, vergi tutarları ve istenen belgeler her yıl değişebilir; işlemi yapmadan önce notere, tapu müdürlüğüne, belediyeye veya mali müşavirine güncel durumu teyit ettir.