Adım adım ne yapmalısın
Tahmini süre: Hazırlık 3-7 gün, satış süresi ortalama 1-4 ay, tapu devri aynı gün
- Tapunu ve taşınmazın kimliğini çıkarTapu senedini, ada-parsel-bağımsız bölüm numaralarını ve cinsini not et. e-Devlet 'Tapu Bilgileri Sorgulama' ve TKGM Parsel Sorgu üzerinden üzerindeki ipotek, haciz, şerh ve irtifak kayıtlarını gör. Sürpriz şerh, satışın en sık takıldığı yerdir.
- Belediye ve aidat borçlarını kapatBelediyeden Emlak Vergisi Rayiç Değer Belgesi ve emlak vergisi borcu bulunmadığına dair yazı al. Site/apartman aidat borçlarını da kapat; borçlu daire alıcı için ciddi bir pazarlık kozu, bazen de vazgeçme sebebidir.
- Zorunlu belgeleri hazırlaGeçerli DASK (zorunlu deprem sigortası) poliçesi ve binanın Enerji Kimlik Belgesi devirde aranır. EKB yoksa yetkili kuruluşa çıkarttırman gerekir, bu birkaç gün alabilir — son güne bırakma.
- Gerçekçi bir fiyat belirleAynı mahalle, benzer metrekare, kat, yaş ve ısınma tipindeki dairelerin SATIŞ fiyatlarını topla; ilan fiyatları piyasanın üstünde olma eğilimindedir. Krediyle alacak alıcılar için bankanın ekspertiz değeri belirleyicidir: ekspertizin çok üstünde bir fiyat, alıcının kredi çekememesi demektir.
- Evi satışa hazırlaDağınıklığı ve kişisel eşyaları kaldır, tüm perdeleri aç, ampulleri değiştir, akan musluk ve kırık fayans gibi küçük kusurları gider. Küçük onarım ve boya, satış fiyatına neredeyse her zaman maliyetinden fazlasını ekler.
- Fotoğrafları doğru çekGündüz, ışıklar açık, köşeden çekim. Her oda için en az bir kare, ayrıca mutfak, banyo, balkon, bina girişi ve varsa manzara. Fotoğrafı olmayan veya karanlık fotoğraflı ilan, listede yok sayılır.
- İlanını yayınlaBaşlıkta oda sayısı, brüt/net metrekare, kat ve semt olsun. Açıklamada ısınma tipi, aidat, bina yaşı, asansör, otopark, krediye uygunluk, tapu durumu ve okul/metro mesafesi yer alsın. Rotamda'da ilan vermek ücretsizdir; ilanın haritada ve alıcının rotası üzerinde de görünür — semtte gezinen alıcı ilanı ararken değil, geçerken bulur.
- Görüşmeleri yönetRandevuları gündüze topla, mümkünse yalnız kalma. Alıcının kredi kullanıp kullanmayacağını, peşinatını ve ne zaman taşınmak istediğini ilk görüşmede sor — ciddi alıcıyı meraklıdan bu ayırır.
- Kaporayı ve satış vaadini yazılı yapKapora alacaksan tutarı, tapu devri için son tarihi ve cayma hâlinde ne olacağını yazılı hâle getir. Yüksek tutarlı işlemlerde noterde 'taşınmaz satış vaadi sözleşmesi' düzenletmek iki tarafı da korur, ama unutma: bu sözleşme mülkiyeti devretmez, yalnızca devir borcu doğurur.
- Tapu randevusunu al ve devri yapWeb Tapu üzerinden başvurunu oluştur, harcı gerçek satış bedeli üzerinden yatır, randevu gününde taraflar kimlikleriyle tapu müdürlüğünde bulunun. Kredili satışta bankanın ipotek işlemi aynı gün, aynı işlemde yapılır.
- Parayı devirle eş zamanlı alPeşin satışta EFT/havalenin hesabına geçtiğini kendi bankacılık uygulamanda gör, sonra imzala. Kredili satışta banka, tapu devri tamamlandıktan sonra satıcının hesabına ödeme yapar; bunu bankanın yazılı taahhüdüyle netleştir.
- Devir sonrası kapatmaları yapElektrik, su, doğalgaz ve internet aboneliklerini kapat veya devret; sayaç endekslerini tutanakla kayda geçir. Belediyeye emlak vergisi mükellefiyetini sonlandıran satış bildirimini yap — yoksa vergi sana tahakkuk etmeye devam eder.
Tapu devrinde gereken belgeler
| Belge | Nereden alınır | Not |
|---|---|---|
| Tapu senedi / ada-parsel bilgisi | Elinde veya Web Tapu | Kayıpsa tapu müdürlüğünden örnek alınır |
| Kimlik kartı | — | Fotoğraflı ve geçerli olmalı |
| Emlak vergisi rayiç değer belgesi | Bağlı olduğun belediye | Harç, beyan edilen bedel ile rayiç bedelin yükseğinden hesaplanır |
| Emlak vergisi borcu yoktur yazısı | Belediye | Borç varsa devir yapılmaz |
| DASK poliçesi | Sigorta şirketi | Devir anında geçerli olmalı |
| Enerji Kimlik Belgesi (EKB) | Yetkili kuruluş / yönetim | Bina genelinde varsa yönetimden alınabilir |
| Vesikalık fotoğraf | — | Tapu müdürlüğünün güncel talebine göre değişir |
Miras yoluyla gelen taşınmazda önce veraset ilamı ve intikal işlemi tamamlanmalıdır. Vekaletle satışta vekaletnamede 'taşınmaz satışı' yetkisi açıkça yazmalıdır.
Vergiler ve masraflar
Tapu harcı gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanır ve kanunen alıcı ile satıcı arasında paylaşılır; uygulamada kimin ne kadar ödeyeceği pazarlık konusudur, bunu ilanda ve anlaşmada netleştir. Harcın yanında bir de döner sermaye hizmet bedeli vardır.
Konutu satın aldığın tarihten itibaren beş yıl dolmadan satarsan, alış ve satış bedeli arasındaki fark üzerinden değer artış kazancı vergisi doğabilir. Alış bedeli, aradaki yıllara ait ÜFE artışıyla endekslenir ve yıllık istisna tutarı düşülür; miras veya bağış yoluyla edinilen taşınmazlarda bu vergi doğmaz.
Dikkat: Tapuda satış bedelini gerçeğinden düşük göstermek yaygın ama risklidir: tespit hâlinde eksik harç, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi doğar. Ayrıca ileride evi satarken düşük gösterilen alış bedeli, senin değer artış kazancını yapay olarak büyütür.
Doğru fiyat nasıl belirlenir?
- Aynı mahallede son 3-6 ayda gerçekleşen benzer satışları temel al; aylardır yayında duran ilanların fiyatı piyasa değil, beklenti gösterir.
- Metrekare fiyatını karşılaştırırken brüt-net farkını sabitleyin; brüt üzerinden ucuz görünen daire net üzerinden pahalı olabilir.
- Krediye uygunluk fiyatı belirler: bankanın ekspertiz değerinin belirgin üstündeki fiyat, alıcı havuzunu peşin alıcılarla sınırlar.
- Kat, cephe, asansör, otopark, ısınma tipi ve aidat tutarı aynı metrekarede belirgin fark yaratır — ilanda bunları yazmazsan alıcı en kötüsünü varsayar.
- İlk iki hafta gelen görüşme sayısı fiyatın doğruluğunun en iyi göstergesidir. Hiç arayan yoksa fiyat yüksektir; ilk günden çok sayıda ısrarlı alıcı varsa düşük kalmış olabilir.
Özel durumlar
- Kiracılı satış: kira sözleşmesi satışla sona ermez, yeni malik sözleşmeye taraf olur. Yeni malik kendi ihtiyacı için tahliye isteyecekse edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmalı, altı ay sonunda dava açabilir.
- Hisseli (paylı) tapu: bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı doğar ve satış dava ile geri alınabilir. Satıştan önce diğer paydaşlara noter kanalıyla bildirim yapılması ileride açılacak davayı süreye bağlar.
- Miras ortaklığı: tüm mirasçıların katılımı veya vekaleti olmadan devir yapılamaz. Önce veraset ilamı, sonra intikal, sonra satış sırası izlenir.
- İpotekli konut: mevcut ipotek kaldırılmadan veya alıcının bankasıyla eş zamanlı ipotek fekki-tesisi kurgulanmadan devir tamamlanmaz. Bu kurgu tapuda aynı gün, tek oturumda yapılır.
- İskânsız (yapı kullanma izni olmayan) bina: satılabilir ama alıcı kredi kullanamayabilir; bunu ilanda baştan belirt, yoksa süreç son anda çöker.
Güvenlik ve dolandırıcılık
- Ev gezdirmelerini gündüz yap, mümkünse yanında biri olsun; değerli eşyanı ortalıkta bırakma.
- Tapu devri öncesi ödenen 'ön ödeme, kapora, rezervasyon bedeli' isimli tutarları yalnızca banka kanalıyla ve yazılı sözleşmeyle al.
- 'Tapuda düşük gösterelim, farkı elden verelim' teklifini reddet; elden verilen kısmı ispat edemezsin.
- Kimlik ve tapu fotokopini gelişigüzel paylaşma.
- Rotamda ödeme aracılığı yapmaz; platform üzerinden ödeme veya güvence vaat eden herkes dolandırıcıdır.
Sık sorulan sorular
Evimi emlakçısız satabilir miyim?
Evet. Tapu devri için emlakçı zorunlu değildir; taraflar doğrudan tapu müdürlüğünde işlemi yapabilir. Emlakçının katkısı alıcı bulma, gezdirme, pazarlık ve evrak takibindedir. Emlakçıyla çalışacaksan yazılı yetki sözleşmesi imzala ve komisyon oranını, kimin ödeyeceğini baştan yaz.
Emlakçı komisyonu ne kadar ve kim öder?
Taşınmaz ticareti mevzuatına göre konut satışında hizmet bedeli satış bedelinin belirli bir oranını aşamaz ve alıcı ile satıcıdan ayrı ayrı alınabilir. Oran ve kimin ödeyeceği sözleşmeye yazılmalıdır; sözlü anlaşma sonradan uyuşmazlık üretir.
Kaç yıl sonra satarsam vergi ödemem?
Konutu satın aldığın tarihten itibaren beş yıl geçtikten sonra satarsan değer artış kazancı vergisi doğmaz. Beş yıl dolmadan satarsan endekslenmiş alış bedeli ile satış bedeli arasındaki farktan, yıllık istisna düşüldükten sonra kalan tutar vergilendirilir. Miras kalan taşınmazın satışında bu vergi doğmaz.
Tapu harcını alıcı mı satıcı mı öder?
Kanunen harç alıcı ve satıcı arasında paylaşılır. Uygulamada çoğu satışta tamamını alıcı üstlenir, ama bu bir pazarlık konusudur. Kimin ödeyeceğini anlaşma anında yazılı olarak netleştir; tapu gününde çıkan bu tartışma satışları gerçekten bozar.
Kredili alıcıya satmak riskli mi?
Riskli değil ama daha yavaştır. Banka ekspertiz yaptırır, değer beklentinin altında çıkarsa alıcı aradaki farkı nakit tamamlamak zorunda kalır ve satış bozulabilir. Kredili alıcıyla anlaşırken ekspertiz sonucunu bekleyecek bir süre koy ve bu süreyi kapora sözleşmesine yaz.
Kiracım varken evimi satabilir miyim?
Evet, satabilirsin ve kiracının rızası gerekmez. Kira sözleşmesi yeni malikle devam eder. Kiracıya haber vermek zorunlu değildir ama gezdirme için işbirliğine ihtiyacın olacağı için pratikte konuşmak gerekir. Kiracılı daire, oturmak isteyen alıcı için değer kaybettirir; yatırımcı alıcı içinse avantajdır.
Ev satışı ne kadar sürer?
Doğru fiyatlanmış, belgeleri hazır bir konut genelde 1-3 ayda alıcı bulur. Fiyat piyasanın üstündeyse süre altı ayı geçebilir. Tapu devrinin kendisi randevu günü birkaç saat sürer; kredili işlemlerde bankanın onay süreci bir iki hafta ekler.
Evi boş mu satmak daha iyi, eşyalı mı?
Boş ve temiz bir daire alıcının kendi hayatını hayal etmesini kolaylaştırır ve genelde daha hızlı satılır. Eşyalı satacaksan hangi eşyaların fiyata dahil olduğunu ilanda ve sözleşmede tek tek yaz; 'ankastre dahil mi' tartışması teslim gününe kalmasın.
Bu rehber şu soruları yanıtlıyor:
- Evimi satmak istiyorum nereden başlamalıyım
- Ev satarken hangi belgeler gerekli
- Tapu devri nasıl yapılır adım adım
- Ev satışında tapu harcı kim öder
- 5 yıl dolmadan ev satarsam vergi öder miyim
- Evimi emlakçısız nasıl satarım
- Evimi hızlı satmak için ne yapmalıyım
- Kiracılı ev satılır mı
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık değildir. Harç oranları, vergi tutarları ve istenen belgeler her yıl değişebilir; işlemi yapmadan önce notere, tapu müdürlüğüne, belediyeye veya mali müşavirine güncel durumu teyit ettir.