Adım adım ne yapmalısın
Tahmini süre: Hazırlık 2-5 gün, kiracı bulma 1-4 hafta, sözleşme 1 gün
- Evi kiralamaya hazırlaBoya, tesisat, musluk, priz, kapı kilidi ve kombi bakımını kiracı girmeden hallet. Girdikten sonra yapılan tamiratlar hem pahalıya gelir hem ilişkiyi baştan bozar.
- Demirbaş tutanağı çıkarAnkastre setten perdeye, klimadan sayaç endekslerine kadar her şeyi fotoğraflı bir tutanağa yaz, iki nüsha imzalayın. Çıkışta yaşanan tartışmaların neredeyse tamamı bu tutanağın yokluğundan doğar.
- Kira bedelini emsalle belirleAynı mahalle, benzer metrekare, kat, eşya durumu ve ısınma tipindeki aktif kira ilanlarını tara. Aidatın kime ait olduğunu baştan netleştir ve ilanda yaz.
- İlanını yayınlaBaşlıkta oda sayısı, metrekare, kat, semt ve eşyalı/eşyasız bilgisi olsun. Açıklamada aidat, ısınma, depozito, asansör, otopark, evcil hayvan ve öğrenci/aile tercihini açıkça belirt. Rotamda'da ilan vermek ücretsizdir; ilan haritada konumuyla görünür, semtte oturmak isteyen kiracı ilanını doğrudan bulur.
- Kiracı adayını değerlendirGelir belgesi veya maaş bordrosu, kimlik, çalıştığı kurum bilgisi ve önceki ev sahibinden referans iste. Kira, aylık gelirinin üçte birini aşmayan aday genelde daha sürdürülebilirdir. Kefil isteyeceksen kefilin sözleşmede adi değil müteselsil kefil olarak ve kefalet süresi ile azami tutar yazılı şekilde yer alması gerekir.
- Sözleşmeyi eksiksiz yazTaraf kimlik bilgileri, taşınmazın adresi, kira başlangıç tarihi, süre, aylık bedel, ödeme günü, ödeme yapılacak IBAN, depozito tutarı ve iade koşulu, aidat ve giderlerin kime ait olduğu, demirbaş listesi, evcil hayvan ve alt kiraya verme şartları yazılı olsun. İki nüsha imzalayın, biri sende kalsın.
- Depozitoyu kurala uygun alKonut kiralarında depozito en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir. Depozitoyu da banka üzerinden al ve sözleşmede hangi durumda ne kadarının kesileceğini yaz.
- Kirayı banka üzerinden tahsil etBelirlenen tutarın üzerindeki konut kira ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla yapılması zorunludur; elden tahsilat hem ceza riski taşır hem ödenmediğini ispat etmeni zorlaştırır. Açıklamaya ay ve daire bilgisini yazdır.
- Abonelikleri devretElektrik, su, doğalgaz ve internet aboneliklerini kiracı adına aldır; sayaç endekslerini tutanağa yaz. Senin adına kalan abonelik, kiracının ödemediği faturanın sana kalması demektir.
- Kira gelirini beyan etKonut kira geliri elde edenler, yıllık istisna tutarını aşan gelirlerini takip eden yılın mart ayında Gelir İdaresi'ne beyan eder. Gider yöntemi (götürü veya gerçek) seçimi vergiyi belirgin biçimde etkiler; oranlar ve istisna tutarı her yıl değiştiği için beyandan önce GİB'in güncel kira geliri rehberine bak.
Sözleşmede mutlaka bulunması gerekenler
- Kiraya veren ve kiracının kimlik ve iletişim bilgileri, taşınmazın tam adresi.
- Kira başlangıç tarihi ve süresi (genelde bir yıl).
- Aylık kira bedeli, ödeme günü ve ödemenin yapılacağı IBAN.
- Depozito tutarı, iade koşulları ve hangi kesintilerin yapılabileceği.
- Aidat, yakıt, su, elektrik ve ortak giderlerin kime ait olduğu.
- Demirbaş listesi ve teslim tutanağı (fotoğraflı ek).
- Evcil hayvan, alt kiraya verme, tadilat ve delik açma izinleri.
- Kira artış esası: on iki aylık TÜFE ortalamasını aşmamak kaydıyla artış yöntemi.
Dikkat: Sözleşmeyle aynı tarihte imzalatılan tahliye taahhütnamesi, kiracının serbest iradesiyle verilmediği gerekçesiyle geçersiz sayılabilir. Tahliye taahhüdü alacaksan bunu sözleşmeden sonraki bir tarihte ve doğru düzenlenmiş biçimde yapman gerekir; bu konuda bir avukata danış.
Vergi ve resmi yükümlülükler
Konut kira geliri, gayrimenkul sermaye iradı olarak yıllık gelir vergisi beyanına tabidir. Belirli bir istisna tutarının altında kalan konut kira geliri beyan edilmez; üzerindeki tutar için takip eden yılın mart ayında beyanname verilir.
Beyanda götürü gider veya gerçek gider yöntemlerinden birini seçersin. Gerçek giderde sigorta, faiz, amortisman, tamir-bakım gibi kalemler belgelenerek indirilir. İstisna ve gider oranları her yıl değişebildiği için güncel duruma Gelir İdaresi Başkanlığı'nın kira geliri rehberinden bakmak gerekir.
Konut kira sözleşmelerinde damga vergisi oranı sıfır olarak uygulanmaktadır; iş yeri kiralarında ise damga vergisi doğar. Kiraya vereceğin yer iş yeri niteliğindeyse ayrıca stopaj yükümlülüğü de gündeme gelir — bu durumda mali müşavire danış.
Kiracı seçerken nelere bakmalı
- Düzenli ve belgelenebilir gelir: bordro, serbest meslek kazancı veya emekli maaşı.
- Kira/gelir oranı: aylık kiranın gelirin üçte birini aşmaması sürdürülebilirliğin en iyi göstergesidir.
- Önceki ev sahibinden referans — en çok bilgi veren tek adım budur.
- Kaç kişi oturacağı, ne kadar süre kalmayı planladığı.
- Kefil talebi: kefalette süre ve azami tutar yazılı olmalı, aksi hâlde kefalet geçersiz olabilir.
- Ayrımcılık yapmadan, nesnel ölçütlerle değerlendir; ilanda kişisel özelliklere dayalı dışlayıcı ifadeler kullanma.
En sık yapılan hatalar
- Sözleşmeyi sözlü yapmak veya matbu bir formu boş bırakarak imzalamak.
- Demirbaş tutanağı ve giriş fotoğrafları olmadan teslim etmek.
- Kirayı elden almak — hem yasal zorunluluğa aykırı hem ispat edilemez.
- Abonelikleri kendi üstünde bırakmak.
- DASK'ı yenilememek.
- Depozitoyu üç aylık kirayı aşacak şekilde almak.
- Kira artışında yasal üst sınırı aşmak — fazla tahsil edilen kısım iade edilir.
Sık sorulan sorular
Depozito en fazla ne kadar olabilir?
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında depozito, üç aylık kira bedelini aşamaz. Bunun üzerinde alınan tutar hukuka aykırıdır ve kiracı iadesini talep edebilir.
Kirayı elden alabilir miyim?
Belirlenen tutarın üzerindeki konut kira ödemelerinin banka veya PTT üzerinden yapılması zorunludur; aksi hâlde hem kiraya verene hem kiracıya özel usulsüzlük cezası kesilebilir. Ayrıca banka kaydı, kiranın ödenip ödenmediğini ispat etmenin tek pratik yoludur.
Kirayı ne kadar artırabilirim?
Kira artışı, bir önceki kira yılında gerçekleşen on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasını aşamaz. Sözleşmeye daha yüksek bir oran yazılmış olsa bile bu üst sınır uygulanır. Beş yılı aşan kiralarda ise mahkemeden kira tespiti istenebilir.
Kiracımı nasıl çıkarabilirim?
Kiracının kendi isteği dışında tahliyesi, kanunda sayılan sınırlı sebeplere dayanır: kendi veya yakınlarının konut ihtiyacı, yeniden inşa/esaslı tadilat, geçerli bir tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya kira borcunun ödenmemesi. Her birinin kendi süresi ve usulü vardır ve çoğu dava yolunu gerektirir. Somut durum için avukata danışmadan adım atma.
Kira geliri için beyanname vermek zorunda mıyım?
Yıllık konut kira gelirin, o yıl için belirlenen istisna tutarını aşıyorsa takip eden yılın mart ayında beyanname vermen gerekir. İstisna tutarı her yıl güncellenir; ticari kazanç veya yüksek diğer gelirlerin varsa istisnadan yararlanamayabilirsin. Güncel durum için Gelir İdaresi Başkanlığı'nın kira geliri rehberine bak.
Evi eşyalı mı kiraya vermeliyim?
Eşyalı kiralamada kira bedeli daha yüksek olur ve kiracı bulmak kısa vadede kolaylaşır, ama demirbaş yıpranması ve tartışma riski artar. Eşyalı verecekseniz fotoğraflı demirbaş tutanağı zorunluluk hâline gelir.
Kiracı sözleşme süresi bitince çıkmak zorunda mı?
Hayır. Konut kiralarında süre bitse de sözleşme, kiracı bildirmediği sürece aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren, sürenin dolmasını gerekçe göstererek kiracıyı çıkaramaz; ancak on yıllık uzama süresi dolduktan sonra bildirimle fesih yolu açılır.
Bu rehber şu soruları yanıtlıyor:
- Evimi kiraya vermek istiyorum ne yapmalıyım
- Kira sözleşmesinde neler olmalı
- Depozito en fazla kaç aylık olabilir
- Kira artış oranı nasıl hesaplanır
- Kira gelirini beyan etmek zorunda mıyım
- İyi kiracı nasıl seçilir
- Kirayı banka üzerinden almak zorunlu mu
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık değildir. Harç oranları, vergi tutarları ve istenen belgeler her yıl değişebilir; işlemi yapmadan önce notere, tapu müdürlüğüne, belediyeye veya mali müşavirine güncel durumu teyit ettir.